發佈時間: 2004-05-31 16:51:54
■ 記者梁任瑋、張志榮/台北報導
國泰金控公司名譽副董事長蔡鎮宇接受本報專訪時指出,「化零為整」「汰舊換新」是未來國壽處理不動產的兩大基調。
記者邱田山/攝影
國泰金控名譽副董事長蔡鎮宇表示,中國大陸這波宏觀調控,對台灣房地產業應可造成需求推升的效果,但未來景氣是走仰角15度的溫和復甦之路,業者賺取超額利潤時代已經過去。
自去年房地產業景氣復甦開始,霖園集團旗下的國泰建設正歷經一場歷來最劇烈的變動,除了人事,連組織都要「倒過來」整頓。在霖園集團內直接參與不動產部門改革的蔡鎮宇,也首度面對媒體,解析這段陣痛過程,並提出他的觀察。
以下是專訪摘要:
問:為什麼此時大幅調整國建組織?
答:有人說,國建品牌老、品質好是我們的優勢,但我看來這是沉重的包袱。這十年來我雖然比較關心國泰的金融事業群,現在大刀闊斧調整不動產部門組織,是覺得時代在變,不能再以舊思維面對市場,否則一定會被淘汰。
我知道,要改變習慣與觀念,是很難的一件事,但我已給他們(國建員工)相當多時間摸索市場。我常說他們太「靠勢」,以為天塌下來有人會頂。
我還記得,民國68年,我從國外回來公司時就說,歷史悠久不是永遠的優勢,也許10歲小朋友與20歲年輕人落差很大,但到90歲時,不會比80歲的老人老到哪裡去。
同業合建 嶄新嘗試
問:未來如何定位國建?
答:購地推案當然還是會繼續,不過與其他建商合建住宅會是新的嘗試。不可否認,有時候國建的招牌一打出去,買的地就硬是比別人貴幾成,我們當然也不想買貴,所以未來你會看到國建與台北市知名建商一起推案。
我們也會繼續買地保持一定存貨,像之前標信義計畫區A3國有地的動作也不會中斷,只要是好地,都不會錯過。
過去我們為了降低成本,都採制式化發包工程,一批建材買五年要用的量回來庫存,連一個房間有幾個插頭、插頭設在哪裡都已規定好,現在這都不行了。以後,我們要走「中上」路線,甚至變成每一塊地都量身訂做,邁向金字塔上層。
問:如果推案量大減,主要業績從何而來?
答:國建財務體質一直非常好,並維持相當健康的現金水位,這是有目共睹的,主要還是財務操作精準,但是精簡人事後,就要往「三合一」合併路線走。既然有不動產小組的出現,很多業務就可以整合,不要浪費資源與人力。
而且,國建朝控股公司方向走,將涉入很多不動產顧問的工作,所以主要業績表現將從管理、規劃新的服務項目增加。
化零為整 汰舊換新
問:要如何檢視國建轉型後的營運績效?
答:從他們買地開始我就開始打分數啦!不能等到房子都已經進場銷售,才開始評估他們到底有沒有進步。
我想,我已經很明白對國建員工宣示國建轉型的目標,就是要市場化,所以如果他們連土地開發都無法聞出市場需求的產品,那就表示他們並沒有真正改變自己的觀念。
問:國泰金控董事長蔡宏圖曾說,國泰人壽將改變「不動產只租不售,並非一成不變」的慣例,這句話意含是什麼?
答:這句話是我跟他建議的。我說,雖然我們全台北市的大樓平均出租率都高達八成,租賃收入非常好,但有些幾十年的大樓是不是還有市場競爭力值得商榷,如果沒有辦法發揮效益,倒不如賣掉算了。
所以,「化零為整」「汰舊換新」是未來國壽處理不動產的兩大基調,譬如散落在各區的單層辦公室,該賣掉就賣掉,以方便管理。另外,打掉重建、以好價錢處分,都是提升不動產部門競爭力的方式。
超額利潤 時代已遠
問:如何看待後520房市?
答:我對台灣房地產業景氣的看法,並不像其他業者那麼樂觀。房地產業景氣真的要再走一波45度仰角成長已經不太可能,現在大家看到房子銷售速度快,其實是因為貸款利率低而進場,不是因為迫切換屋需求。
我想,未來台灣房市還會成長,不過成長幅度只有15度,這個角度的營業毛利並不高,所以台灣建商賺取超額利潤的時代已經過去了。
問:國建也派人常駐大陸,你如何看此次宏觀調控的衝擊?
答:這幾年大陸房市火熱,就像我們倒啤酒一樣,如果一次倒太快、太猛,杯子裡的泡沫就會多,實際上可以喝的啤酒,卻只有三分之一。
我認為,這次大陸厲行宏觀調控的經濟降溫政策,就是要把啤酒杯裡的泡沫擠掉,對台灣房地產業說不定是個好消息,因為會把對大陸有購屋需求的人擠回台灣來。
我常說,要投資大陸房產,你進場時要知道出場時間。舉個簡單例子,大陸房屋都是採地上權,50年、70年過去了,土地要還給國家,不像台灣買房子,可以當做終身財產。
雖然房價不斷上漲,但大陸房地產的價值,會隨著地上權到期日而遞減的,所以,在價格愈來愈低下,最好不要變成接手房屋的最後一棒。
大陸法律與政策走向畢竟與台灣有很大的落差,我不認為台灣人一定要投資大陸房地產才會賺錢。
電話:04-23160106
傳真:04-23130523